最近有很多朋友詢問我有關新北市哪裡可以借錢的問題


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(南早中文網訊)深圳為抑制房價高燒,叫停“首付貸”,但有內地媒體報導指,構成購房主力的剛需人群,為新北市哪裡可以借錢了買上房,為“首付貸”“換馬甲”,有人申請了20張信用卡,湊夠首期,再以每月最低還款額度繳還卡債,幾個月後,將房子二次抵押,一次過清還卡債。

國家統計局數據顯示,深圳房價在2014年11月份新北市哪裡可以借錢開始止跌,2015年全年累計上漲近50%,領漲全國。上個月,深圳房價漲幅繼續領跑全國,新增住宅同比漲幅高達57.8%,二手房同比漲幅高達54.2%。

《證券日報》今日(3月29日)報導指,其記者對深圳房地產市場的實地調查顯示,購房主力仍然是剛需人群。

報導引述一位福田區金大地房地產中介經歷介紹,“此輪房價上漲,主要是由剛需推動的,炒房客所佔比例很少”。

直接推高需求的,是去年以來不斷出台的新北市哪裡可以借錢利好政策,包括四次降準、六次降息,房貸利率從6.15%直接降到4.9%;營業稅“5改2”——購買不滿5年的房子,再次出售時要徵收營業稅,現在縮短到2年;二套房商業貸款從六成首付降低到四成首付,公積金貸款首套房最低首付降到而成等。

深圳房地產市場急速高燒的背景下,以新北市哪裡可以借錢“首付貸”為主要形式的場外配資也引起了監管部門的重視。

深圳市從3月份開始出手整治,對銀行機構、P2P、小額貸款公司等機構進行摸底排查。在初步排查的過程中,發現以眾籌模式的炒房正在升溫,並有愈演愈烈之勢。對此,深圳市互聯網金融協會正式下發通知,全市互聯網金融企業全面停止開展“眾籌炒樓”房地產金融業務,並進行自查自糾和行業清理工作。

但《證券日報》的記者指,其在走訪中發現,“首付貸”不但仍然存在,還被換上“消費貸”、“小額貸”的“馬甲”。

一位福田區鏈家地產中介人員在受訪時表示,“去年,在國家政策支持下,明顯能感受到房地產市場開始躁動。”

“開始是有積蓄的外地人買,後來沒有積蓄的年輕人也著急了,眼看漲的比掙得多,就開始想各種辦法,這時候有人新北市哪裡可以借錢建議,買二套房的人可以用'首付貸'或者二次抵押貸款;沒有房子的人,有人擔保也可以貸款;甚至連擔保人都沒有的,就用信用卡套現,我見過一家四口人,一共辦了20張信用卡,湊了60多萬元,付清首付款後,每個月還幾千元最低額,過幾個月把房子二次抵押後,信用卡債就能一次性還清。”

一位曾操作過首付貸的中介人員向該報表示,通常說的“首付貸”在實際操作中有三種情況,一是用已有的房子作抵押,向銀行申請貸款,再用這筆錢支付新房子的首付;二是個人信譽貸款,通常藉款人要在深圳工作一段時間,而且有良好信譽記錄;三是二次抵押,要先湊齊錢交首付,然後貸款買房,房產證拿到之後,二次抵押房產,再用抵押來的錢來還首付。

買房者如此曲折地貸款買房,一方面是因為剛需驅動,另一方面是因為個人小額貸款實行困難。

北京農行一名工作人員表示:“理論上,沒有抵押物和擔保人,純憑信譽也可以進行貸款,但是現實操作中,個人小額貸款實行困難,如果沒有抵押或擔保,銀行基幾乎不會放款。”

“一般來說,貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易,但是按照國家要求,貸款獲得的資金,是不允許用於買房的。”

“兩會”上,央行行長周小川在回應有關首付貸的問題時也曾明確表示,首付不能是藉來的。

不過在實際操作中,向銀行貸款時,只要不提買房或者炒股,銀行方面不會有異議。

一位從事貸款業務的工作人員向《證券時報》表示,銀行就算知道,也會假裝不知道,“畢竟銀行也需要盈利”。

該名工作人員還指,首付貸只是抵押貸款的一種由頭,還有一些銀行為了搶客,推出了“精英貸”“卡易貸”“二胎貸”“個人快速消費貸”等,“這一次,只不過是抵押貸款,披上首付的外衣”。基礎資產及產品結構靈活多變,各類創新層出不窮;較優的安全性和相對更具有優勢的收益率;不增加負債,符合目前金融行業控槓杆的整體發展趨勢;監管層大力支持,備案制落地,試點規模持續擴大,這四點成為資產證券化業務迅猛發展的主要原因。

資產證券化產品目前收到了資管機構的熱烈追捧,每逢發行,必然會有相當倍數的超額認購。隨?市場潛力的持續挖掘和監管紅利的進一步釋放,資產證券化產品在2016年有極大的概率延續其在2015年的輝煌。

2015年下半年,由於A股市場泡沫破裂而引起的大量金融資本再配置需求,引發了近年來十分罕見的資產荒,市場上兼具安全性和收益率的優質資產稀缺,我國資產管理行業的發展受到了較大的影響。進入2016年,資產荒非但沒有減輕,反而有繼續蔓延之勢。一方面互聯網金融平台作為資產管理行業的新星,其風險逐漸暴露,多起平台跑路事件對整個資產管理行業造成了極大的沖擊;另一方面,傳統的信托行業與銀行理財也受制於優質資產難覓,陷入了產品收益率不斷下滑的境地。根據普益標准數據統計顯示,15年銀行理財產品平均收益率由5.26%下降至4.39%,而截至今年2月,更是進一步下滑至4.24%。在此背景下,資產證券化作為一類新興資產,迅速的受到了市場的關注。

根據中國債券登記結算公司數據顯示,2015年,全國共發行1386只資產證券化產品,總金額5930.39億元,同比增長79%,市場存量為7178.89億元,同比增長128%。其中,信貸ABS發行388單,發行額4056.33億元,同比增長44%,占發行總量的68%;存量為4719.67億元,同比增加88%,占市場總量的66%。企業資產支持專項計劃發行989單,發行額1802.3億元,同比增長359%,占比31%;存量2300.32億元,同比增長394%,占比32%;資產支持票據發行9單,發行額35億元,同比減少61%,占比1%;存量158.9億元,同比減少5%,占比2%。14年、15年共發行各類產品逾9000億元,是前9年發行總量的6倍多,市場規模較2013年末增長了15倍。

基礎資產及產品結構靈活多變,各類創新層出不窮;較優的安全性和相對更具有優勢的收益率;不增加負債,符合目前金融行業控槓杆的整體發展趨勢;監管層大力支持,備案制落地,試點規模持續擴大,這四點成為資產證券化業務迅猛發展的主要原因。

2014年之前,資產證券化業務的發展都較為緩慢。據統計,截至2014年年底,共發行77單信貸資產證券化產品,發行總額合計3170.16億元,其中公司信貸資產支持證券63單,個人汽車抵押貸款資產支持證券10單,個人住房抵押貸款資產支持證券1單,融資租賃資產支持證券2單,個人消費貸款資產支持證券1單,無論基礎資產的類型,還是產品結構設計,都較為單一。然而2015年一年,資產證券化產品在基礎資產和結構設計上都有了飛躍式的發展。基礎資產方面,雖然公司信貸類資產支持證券仍然占據了78%以上的規模,但是企業ABS產品中卻呈現出百花齊放的局面,發行量最高的融資租賃資產類ABS 占比僅為29%,各類能夠提供穩定現金流的資產,都成為了證券化的標的資產。此外,從結構設計上,資產證券化產品也有了長足的發展,循環結構設計、真實出表設計等等創新層出不窮。

由於資產證券化重啟時間並不長,市場還處於探索階段,因此目前資產證券化產品的信用評級普遍較高,評級為AA級以上的產品,信貸資產證券化產品中的占比為94%,企業資產證券化產品中占比為98%。在目前經濟下行,各類資產風險頻發的大背景下,如此高的信用評級,必然受到各類資產管理機構的青睞。除安全性外,相對較高的收益率也是資產證券化產品受到歡迎的原因之一。雖然全年收益率下降幅度較大,但是和其他期限和信用等級類似的資產相比,收益率仍然具有一定優勢。在兩類資產證券化產品中,企業ABS的發行利率相對更高,其優先A檔最高發型利率為8.7%,最低發型利率為3.7%,平均發型利率為5.65%,相比同類型債券,在絕對收益率上仍然占優。但是我們也要看到,隨?ABS業務的快速發展,其收益率下降也較大,企業ABS優先A檔平均收益率全年下降約179個BP,明顯超出銀行理財產品平均收益率的下降幅度。

運用資產證券化進行融資不增加槓杆的特性,得到了李克強總理的認可。我國市場對於槓杆的大規模運用,其實時間並不長,然而卻多次對我國金融體系、國民經濟的穩定發展造成了較大的傷害。2013年債市加槓杆,引發錢荒,對金融系統造成較大沖擊,銀行間市場同業拆借的利率飆升到了相當可怕的水平。此後,隨?改革紅利擴大、流動性趨於寬鬆、資本流入,A股市場開始了一輪轟轟烈烈的牛市,然而由於場外配資這一不合監管的「金融創新「,人為的為A股市場加入了極高的槓杆,最終導致了6月中旬開始的A股暴跌,徹底終結了來之不易的牛市。之後,由於資產荒的來臨,大資管行業投資回報率快速下降,大量資金再次流入房地產市場。鏈家金融為首的一批房地產相關企業針對購房首付款的金融創新,再次將槓杆引入樓市。與此前債市去槓杆、股市去槓杆主要影響金融市場不同,若是過高的槓杆吹大樓市泡沫並最終導致其破裂,將對實體經濟形成巨大的打擊。而資產證券化和股權融資作為不提升企業負債率的融資方式,毫無疑問是目前最適合我國經濟的融資方式。而和股權融資相比,資產證券化不會稀釋控股股東對於企業的控制,因此也更具有優勢。

最後,監管層的支持,對於資產證券化業務的發展也起到了舉足輕重的作用。2011年9月,證監會重啟對企業資產證券化項目的審批,2012年5月,人民銀行、銀監會、財政部聯合下發《關於進一步擴大信貸資產證券化試點有關事項的通知》,資產證券化重啟。在初步試點成功以後,資產證券化產品備案制與15年正式開啟,根據規定,已經取得監管部門相關業務資格、發行過信貸資產支持證券且能夠按規定披露信息的受托機構和發起機構,可以向中國人民銀行申請注冊,並在注冊有效期內自主分期發行信貸ABS。備案制的實施,是15年資產證券化業務出現飛躍式發展的重要因素之一。而在資產證券化業務取得了初步的成功之後,監管層的政策紅利也在繼續推進。 據相關媒體報導,2月25日下午,銀監會召集各家銀行行長和相關部門領導召開座談會,討論不良資產證券化有關問題,時隔8年之後,國內不良資產證券化的進程再次重啟。據稱,商業銀行不良信貸資產證券化首批試點額度為500億元,然而目前工農中建交五大國有銀行及招商銀行(600036,股吧)均分到一定的試點份額,其規模總數將超過500億元,因此也有市場人士分析認為,此輪試點並沒有硬性額度規定。在得到試點額度的商業銀行中,中國銀行很可能將成為首先發行不良資產證券化產品的商業銀行。此輪發行的不良資產證券化產品,能否得到市場的認可還不得而知。不良資產證券化產品其基礎資產為不良資產,天然的具有一定的風險,不良資產池入池標准如何,怎樣保持其SPV的現金流,以及如何解決信息不對稱的問題,都還需要發行機構的不斷探索。目前來看,不良資產證券化產品的優先級的投資人可能會相對較多,但是其次級份額的投資人可能將主要集中在發行人為首的銀行資金中。

由於兼具了上述四個優勢,因此資產證券化產品目前收到了資管機構的熱烈追捧,每逢發行,必然會有相當倍數的超額認購。隨?市場潛力的持續挖掘和監管紅利的進一步釋放,資產證券化產品在2016年有極大的概率延續其在2015年的輝煌。陸資、外資都是活水,若要借力使力,台灣必須改變雙重標準、管理層級太低、管理方法失當的問題,因為愈是積極開放,才能愈有效管理。
紅色資本席捲世界,台灣政府管理陸資措施卻是漏洞百出,不改變等於蒙上眼睛,看著台灣被紅色錢潮淹沒。前瞻的做法是找塊浪板,看好浪頭趨勢,隨著紅色錢潮往上衝。
怎麼善用陸資,方法一是要對陸資、外資平等對待,避免兩套標準產生漏洞。工總秘書長、投審會前執行秘書蔡練生說,從政府的角度,希望以管制為主,才會以正面表列規定開放投資項目,但陸資比起外資,要面對更嚴格與冗長的審議,因此許多陸資以香港、新加坡或避稅天堂的外資身分來台,企圖避免繁文縟節與嚴格檢視。
但這樣反而讓管理更加棘手,「總不能把所有外資當成小偷,」經濟部次長沈榮津接受《天下》專訪時強調,每年兩千多筆外資案,不可能都查到祖宗十八代。
事實上,經濟部對於以外資身分規避監督來台的陸資,根本無法管理。投審會只有十個專職人員,只能責成各單位提供資料,如果會計師具結某公司不具陸資身分,投審會也只能照單全收。
即使有足夠人力摸清投資者底細,在資本全球化的時代,陸資幾乎已無所不在。從德國百年刀具公司WMF,到美國的連鎖戲院,都有陸資的影子。把陸資拒於門外,可能也意味著台灣將與許多國際合作機會絕緣。
效仿美國:開放,但抓大放小
方法二是積極開放才能有效管理。許多人擔心,陸資究竟是遞出橄欖枝的天使,還是磨刀霍霍、準備屠城的木馬?

用各種理由把門關上,以為這樣就叫把關,殊不知大門愈緊閉,走後門的、挖地道的、裡應外合的,只會更多。
美國經驗,是以開放為主,抓大放小。美國外商投資委員會(CFIUS),只審查與國家安全有關的併購案,也非逐案審查,而是採自願申報,但委員會在必要時可主動申請調查,甚至邀請情報機構協助。二○一二至一四的兩年間,CFIUS只審查了三五八件投資案,否決一案。相較之下,台灣的投審會一年就要處理兩千多案,自然容易有疏漏。
「台灣政策碰到兩岸,腦筋就急轉彎,」蔡練生特別有感觸。過去幾年,工總積極介紹陸資民企來台投資,但成效不彰。除了審查冗長,還包括簽證、勞健保、銀行開戶、子女就學等種種不便。
蔡練生認為,對陸資應更開放,否則企業不是錯失發展時機,就是被連根拔起。「擋東擋西,最後只逼迫一堆台灣企業跑去大陸,因為市場在那,不讓人來,那只好我們去,」他說。
因為台灣未來對陸資,勢必得走向更開放,前提是要有效管理與制訂台灣的戰略。曾任陸委會副主委的政大國發所教授童振源認為,不應把陸資視為洪水猛獸。他的建議有三:
三大戰略,讓開放與監管並行
第一:以漸進、試點為原則。與其盲目阻擋,台灣應該要有利用陸資的整體戰略,以漸進、試點為原則。例如,先鎖定特定省分企業來投資、先開放金門、屏東等特定地區,或鎖定生技等策略性產業。
第二:設置審查安全閥。可借鏡其他國家的有效做法,例如:投資美國一定金額與年限的大陸民企、高科技企業、在台設立研發中心等案,就應優先開放投資台灣,因為這對台灣經濟風險較低、外部效益大,較不會引起爭議。
第三:提升管理機構層級。投審會人力有限、吸引外資又是各國競逐的焦點,因此角色也必須調整。童振源建議,投審會目前隸屬於經濟部,層級太低,又沒有威信,只能淪為部會的橡皮圖章,無法起政策指導的作用,應該提高到行政院政務委員直接督導。
如果持續缺乏整體陸資戰略,監管與開放都只能做到半套,台灣的競爭力,只會隨著時間點滴流失。

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